Preguntas frecuentes

P- ¿Por qué elegir profesionales intermediarios para hacer una operación inmobiliaria?

R- Le responderemos utilizando un fragmento del libro Padre rico, Padre pobre, del  empresario, inversionista, escritor, conferencista y orador motivacional estadounidense de ascendencia japonesa Robert T. Kiyosaki, donde afirma: “Pague bien a sus asesores. El poder de un buen asesoramiento. Muchas veces veo gente poniendo un anuncio frente a su casa que dice ‘Dueño vende’. O actualmente veo en televisión varias personas anunciándose como ‘Asesores accesibles’. Mi padre rico me enseñó que adoptan la táctica opuesta. El creía que había que pagar bien a los profesionales, y yo también he adoptado esa política. Actualmente, tengo abogados, contadores, agentes inmobiliarios y corredores de bolsa caros. ¿Por qué? Porque, y lo digo enfáticamente, si las personas trabajan profesionalmente, sus servicios harán que usted gane dinero. Y cuanto más dinero ganen ellos, más gano yo. Vivimos en la Era de la Información. La información no tiene precio. Un buen asesor debería brindarle a usted información, como también tomarse el tiempo de educarlo. Tengo varios asesores que están deseosos de hacer eso para mí. Alguno de ellos, me orientaron cuando tenía poco o nada de dinero, y hoy aún siguen conmigo. Lo que le pago a un asesor no es nada en comparación con la cantidad de dinero que puedo ganar gracias a la información que me brindan. Me encanta cuando mi agente inmobiliario o mi corredor de bolsa ganan mucho dinero. Porque usualmente eso significa que gané mucho también. Un asesor es el equivalente de sus ojos y sus oídos en el mercado. Ellos están todo el día allí, y de esta manera no tengo que estar yo. Yo mejor juego al golf. De la misma manera, la persona que vende su casa por sí mismo no está valorando mucho su tiempo. ¿Por qué querría yo ahorrar unos pocos pesos, cuando puedo utilizar ese tiempo para hacer dinero, o pasarlo con los seres que amo? Lo que me parece gracioso es que muchas personas de clase media o baja, insisten en pagar propinas del 15 o 20 por ciento por el servicio de mesa en un restaurante, aunque el servicio no sea bueno, pero se quejan por tener que pagar del 1 por ciento a un agente inmobiliario. Parece como si disfrutaran de dar propinas a esas personas de la columna de sus gastos, mientras son inflexibles con las personas en su columna de las inversiones. Eso no es inteligente financieramente. (…) Encuentre asesores que sientan de corazón sus mismos intereses. Muchos de ellos pasarán su tiempo educándolo, y pueden ser la mejor inversión que usted halle. Sea justo, y ellos en su mayoría también serán justos con usted. Si lo único que piensa es en bajarles las comisiones, entonces, ¿por qué querrían pasar tiempo con usted? Se trata de simple lógica.”

P- ¿Qué pasos se deben seguir para ser propietario de un inmueble?

R- Normalmente todo comienza con la firma de un instrumento privado que se llama ‘Contrato de Reserva de Compraventa’, en el cual una persona habilitada por la ley actúa como “Intermediario”, quien junto al interesado firman y suscriben tal instrumento, en el que están contempladas las condiciones que regirán a esa compraventa por un determinado tiempo, y cuyos efectos fundamentales son: quitar de la oferta al público el inmueble, y congelar el precio, todo ello por medio de una suma de dinero que entrega el “Oferente” (normalmente una suma equivalente al 5 o 10% del total). Posteriormente, las partes pueden firmar lo que se denomina ‘boleto de compraventa’, lo que ocurre generalmente cuando hay un saldo importante de precio o por no estar dadas las condiciones técnico-jurídicas para que el inmueble pueda transferirse por escritura pública; sino, puede evitarse ese paso intermedio y directamente se procede a escriturar, previo pedido de informes y certificados por intermedio de una escribanía.

P- ¿Qué son los informes que deben pedir los intermediarios?

R- Desde el momento que el vendedor aceptó las condiciones del negocio en una reserva, el Corredor Inmobiliario está obligado por la ley que regula el funcionamiento de su profesión a pedir informes al Registro de la Propiedad para evaluar si no existe algún impedimento que pese sobre el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no haga posible el negocio.

Por lo tanto, se puede decir que de cada propiedad existe una “ficha”. En esa ficha se describen aspectos jurídicos y técnicos del inmueble: se lo individualiza a través de un número de matrícula o de asiento registral, describiendo desde lo general a lo particular el lugar que ocupa dentro de ciertos límites geográficos (lo que se llama nomenclatura catastral); además se describe qué origen tiene; cuál fue el último dueño registrado; mediante qué medio adquirió la titularidad del 100 % o la parte que le corresponda; en qué fecha lo hizo; en qué escribanía; cuánto pagó; quién le vendió y otras referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al lugar asignado donde figuran los datos que mencionamos. En una de esas columnas se asienta, por ejemplo, si el propietario lo hipotecó; si hay un embargo por orden de algún Juzgado y otros asuntos que supongan una restricción que no permita disponer de la propiedad en forma plena. Que aparezca algo no sería tan grave. Lo grave es que no tuviera solución y los profesionales de la venta estamos para eso. En la segunda columna se anota cuando eso que esta entorpeciendo la compraventa fue solucionado (son las cancelaciones). Ese informe que “copia” la información que obra en esa ficha se llama “de dominio” porque nos testimonia todo lo referido a la propiedad.

Pero hay otro informe importante, que si bien no es común que se pida, debe solicitarse conjuntamente para obrar con seguridad al comprar. Se llama “de anotaciones personales”, porque es una “ficha” de idéntica entidad pero que se refiere a la persona del vendedor. Si quien vende tuvo algún tipo de problema judicial tal vez resulte inhibido para disponer de su propiedad hasta que lo solucione. También en este caso, si aparece un problema puede no ser tan grave sino manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y dinero que permitan resolverlo en un corto plazo. Si en ambos certificados no constan anomalías, entonces la operación puede hacerse sin ningún tipo de problema. De todas formas, debe Usted saber que no existen compraventas sin riesgos. Lo que hace un verdadero profesional de la venta es minimizar hasta lo nimio todas las posibilidades y brindar a las partes un marco informativo que tutele la seguridad jurídica de la operación. Los informes son entonces el único instrumento que nos permitirá avanzar con la operación de manera correcta.

P- ¿Hay otros informes aparte de los que solicitan los intermediarios?

R- Sí, aquellos certificados que piden los Escribanos para elaborar la transferencia del dominio a través de una escritura pública. Básicamente se trata del Certificado Catastral y del Certificado Notarial. El primero es solicitado a la Dirección de Catastro para verificar la información fáctica y técnica del inmueble, corroborar que sea el que corresponde y se encuentra en las condiciones que indican los títulos y los registros de esa repartición pública. En cuanto al Certificado Notarial, el mismo es solicitado al Registro de la Propiedad, cuyo fin primero es el de bloquear el dominio, de ese modo por un cierto tiempo todas las partes del negocio se aseguran que no ingrese ninguna anotación o inscripción nueva a ese inmueble que pueda alterar su estado jurídico-registral.

P- ¿Para comprar o vender un lote, tiene que estar amojonado sí o sí?

R- Lamentablemente no, no es imprescindible, lo cual genera en ocasiones varios dolores de cabeza, y en general no coopera con un clima de mercado inmobiliario con mayor seguridad jurídica-comercial. Esto es así puesto que si bien existe una ley, la Ley Nacional de Catastro Nº 26.209 del año 2007, la misma al ser de orden nacional tiene un carácter ‘de fondo’, por lo que requiere de adhesión en las provincias para que se reglamente su ‘forma’. En el caso de la provincia de Córdoba al día de la fecha no existe tal adhesión, por lo cual los Certificados Catastrales que emite la Dirección de Catastro no tienen verificación fáctica del estado real en que se entrega/ría el inmueble vendido o comprado; de ese modo pudieran aparecer diferencias mínimas o importantes una vez que la operación ya fue realizada. En ese caso, habría que analizar las posibilidades de resolución técnica con un profesional con incumbencias en mensuras, y/o resolver el tema por acuerdo entre las partes.

P- ¿Es lo mismo “reservar” un inmueble que “señarlo”?

R- No, no es lo mismo. La seña es una figura legal contemplada en el art. 1059 del Código Civil y Comercial, mientras que la reserva es una figura diseñada por los intermediarios. La diferencia fundamental radica en que la seña es confirmatoria por ambas partes del negocio que se suscribe, en tanto en la reserva la parte vendedora tiene la facultad de arrepentirse del negocio y sólo debe devolver el monto entregado como reserva, sin necesidad de indemnizar a la parte oferente (quien iba a ser el futuro comprador). Por lo tanto, sea reserva o seña, debe quedar claro que la parte que realiza la oferta, de arrepentirse, perderá el dinero entregado (salvo acuerdo en contrario).

P- ¿Soy propietario si compré por boleto de compraventa?

R- Desde el punto de vista estricto, no, no se es propietario o dueño aún después de comprar por medio de lo que se denomina ‘boleto de compraventa’, aunque en tal instrumento privado (vale entre las partes que lo suscriben) se me haya otorgado la posesión del inmueble. Si bien hay compraventa, hay transferencia de la cosa (el inmueble), no hay transmisión del derecho real (de dominio), sino un derecho personal que obliga a ambas partes a escriturar más adelante. Para que se transmita el derecho real, la ley exige que el acto se instrumente por medio de la escritura pública.

P- ¿Si no tengo escritura inscripta a mi nombre en el Registro, soy propietario?

R- Sí. Por más que falte perfeccionar el derecho con la inscripción a nombre del titular, en nuestra provincia tal inscripción tiene carácter declarativo (declarar el derecho ya adquirido) y no constitutivo (no hace al origen del derecho). Su finalidad persigue lo que se denomina ‘oponibilidad’, lo que implica que el derecho sea conocido y de ese modo respetado por todos, por la sociedad. Pero el derecho real ya se tiene con la firma de la escritura pública. No obstante ello, es una obligación su inscripción, y es una seguridad mayor para su titular.

P – ¿Cómo me aseguro que el inmueble a comprar no tenga deudas?

R- Cuando Ud. suscribe un Boleto de Compraventa tenga presente que habrá una cláusula que más o menos dice así: ”esta operación se realiza libre de deudas o gravámenes, impuestos o servicios, los que deberán estar cancelados al momento de otorgarse la escritura traslativa de dominio”. Tenga en cuenta que el Corredor Inmobiliario no está obligado a exigir que las deudas impositivas o por servicios que pesaren sobre el inmueble estén canceladas al momento de suscribir un Boleto de Compraventa o Escritura, ni está obligado a informarlas. Mucho menos resultar tutor de un contrato suscripto entre adultos que se presumen responsables. Pero sí tiene la obligación de dejar claro que deberá sanearse toda deuda con anterioridad o en el mismo momento en que se firme la escritura. Esta observación es importante. La seguridad del comprador es doble cuando se aclara esto en el boleto porque será la premisa que pondrá en práctica el Escribano interviniente. Si hay una deuda por impuestos el Escribano le retendrá de lo que Ud. le pagará al vendedor las sumas suficientes para cancelarlo. Sin embargo, el Escribano no tendrá injerencia en el tema servicios tales como consumo de agua, electricidad, gas, teléfono, tv cable. Generalmente los compradores y vendedores manejan estos temas de manera informal.

P- ¿Qué gastos adicionales se deben tener en cuenta para compraventas de un inmueble?

R- Los interesados en comprar o vender, deben tener siempre presente que el precio del inmueble, de la cosa, no es el único gasto que forma parte del precio. Por caso, en la compra, si existe boleto de compraventa previo a la escritura, deberán añadirse los gastos de certificación de firmas ante escribano, y el sellado/timbrado del contrato, lo cual -aparte de dar fecha cierta al contrato- es una exigencia tributaria que determina anualmente la ley impositiva. La responsabilidad del cargo en esos gastos se pacta entre las partes, aunque lo usual es que lo pague íntegramente la parte compradora. Y haya o no boleto previo, también deberán contarse los gastos de escrituración y eventualmente los honorarios inmobiliarios (si hubo intermediación en la compraventa). Los gastos de escrituración tienen un mínimo estipulado para las Escribanías, y si bien los usos y costumbres sugieren que tales costos se distribuyan en un 70% para el comprador y un 30% para el vendedor, en la práctica lo normal es que el comprador designe la Escribanía y pague la totalidad de los gastos en ese concepto (el Código Civil y Comercial indica lo propio en su art. 1.141 inc C). Otro gasto adicional es el pago del i.t.i. (impuesto a la transferencia de inmuebles), equivalente hoy también a un 1,5% del monto total que figure en la escritura. Dicho impuesto es una carga que exige Resolución de Afip a las personas físicas que sean los vendedores del inmueble, pero nada obsta que las partes puedan invertir la carga del pago, aunque tal comprobante de pago deberá quedar en poder del vendedor. Y si se tratara de una persona jurídica, la exigencia que recae no es la de i.t.i. sino la de pagar impuesto a las ganancias (hoy del 3% del total), aunque también ganancias recae sobre las personas físicas cuando se trata de la primera venta de un inmueble afectado a Propiedad Horizontal. Además, quien compró desde 2018 un inmueble y luego tiene que venderlo, también el impuesto a abonar a Afip será el de ganancias, calculado de acuerdo al 15% de la diferencia entre el valor declarado en su venta y el valor declarado en su compra.

P- ¿Qué es el COTI que pesa sobre inmuebles?

R- Una Resolución General de la AFIP (desde la 2371 de marzo de 2008) imponía a los propietarios de inmuebles cuyo valor de transacción superase un cierto monto –se entiende como valor consignado en la escritura de transferencia- a informar la futura venta. Es un tramite que en términos técnicos-fiscales se denomina Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (C.O.T.I). Este trámite lo puede realizar la inmobiliaria en la que Ud. decida colocar en venta la propiedad si Ud. la hubiera facultado a representarlo ante la AFIP, sino lo hace el mismo propietario o su contador. El tramite informativo se podrá hacer en forma personal, vía Internet, telefónicamente o incluso mediante un mensaje de texto. Posteriormente, antes de hacer la escritura de compraventa, la constancia emitida por la AFIP será entregada al escribano interviniente, quien la verificará y tendrá la obligación de testimoniar en el texto de la escritura el cumplimiento de esta observancia fiscal. Ese monto va cambiando con el tiempo, se actualiza.-

P- ¿Qué gastos adicionales se tienen en el alquiler de un inmueble?

R- Para alquilar, normalmente a la firma del contrato de alquiler, se exige: abonar el primer mes adelantado (el pago del cánon locativo suele ser mensual, y siempre por adelantado), honorarios inmobiliarios (en caso de corresponder, por intermediación de una inmobiliaria), el sellado/timbrado del contrato (exige la ley de sellos), y la certificación de firmas ante escribano. En otros casos, puede suceder que el propietario o la inmobiliaria que intermedia, exija además el pago de los gastos por averiguación de antecedentes económico-financieros del futuro inquilino, o el pago de otros conceptos, como el de la confección del contrato de alquiler.

P – ¿Qué pasa si fallece el comprador o el vendedor después de haber suscripto un Boleto de Compraventa y antes de suscribir la escritura?

R- Como Corredores Inmobiliarios podemos minimizar todos los riesgos jurídicos y técnicos de una operación, e incluso proveer soluciones eventuales cuando los circunstancias nos colocan ante un problema. En estos casos es común colocar una cláusula en los boletos de compraventa que dice algo así como: “ ante el caso de fallecimiento o incapacidad de cualquiera de las partes –puede ser la muerte física, pero también puede ser la incapacidad de hecho, por ejemplo, que la persona quede en coma- sus herederos o representantes legales deberán satisfacer todas y cada una de las cláusulas dispuestas como expresa voluntad del que resultare incapaz o fallecido, debiendo legitimar su representación legal en los tiempos mínimos que las leyes y los procesos acuerden para tales actos y como condición para disponer de los derechos y hacer frente a la obligación del incapaz o fallecido”. Ante tan lamentable eventualidad, apelamos a la buena fe de nuestros clientes, a la humanidad que nunca debe estar ausente en todo contrato, de modo de poder seguir adelante con la compraventa.

P- Si quien me vende es casado/a ¿Tiene que firmar su esposa/o sí o sí?

R- En principio, sí. En nuestra legislación la disposición discrimina entre aquellas cosas que son propias, individuales y otras que son compartidas. Y todo lo que se compra siendo de estado civil casado se comparte. Compartir significa que la disposición de esa cosa –en este caso una propiedad- sólo puede proceder si tiene el consentimiento de los dos cónyuges. Así lo dispone el artículo 470 del Código Civil y Comercial, llamado comúnmente de asentimiento conyugal. La excepción sería para aquellos bienes que uno vende como casado pero ha comprado con anterioridad al matrimonio. Por otro lado, si al comprar uno es casado, no hace falta la firma de los dos. Pero al vender o hipotecar es necesario que los dos cónyuges suscriban avalando lo que se va a hacer, pues entre los dos existe una sociedad conyugal.

P- ¿Qué pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad?

R- Si el vendedor o comprador fuera una persona jurídica y no física, el profesional intermediario deberá remitirse a verificar la documentación que habilite al representante legal a firmar el boleto de compraventa o escritura. Es común en estos casos requerirle al vendedor/comprador la escritura constitutiva de la sociedad, el acta social que habilitó el proceso de venta/compra, el poder especial o general otorgado para que el representante legal de la firma actúe en nombre de los intereses de la empresa, y de ser necesario alguna documentación complementaria.

P- ¿Que es un poder?

R- Un poder es un documento que labrado en escritura pública permite que una persona –el apoderado- actúe en nombre de otra –el poderdante- según las facultades que éste le haya concedido expresa y específicamente en el texto del poder a aquél. Es lo común cuando quien debe vender un inmueble está imposibilitado de trasladarse al lugar donde se efectúa la compraventa, o cuando una sociedad decide facultar a una persona física para que en su nombre asuma derechos y obligaciones. Los hay de varios tipos. Los llamados simples son para un acto específico y por un plazo estricto. También hay generales y amplios, de administración y disposición, de una o varias cosas, con alcance limitado o ilimitado, en las facultades y en el tiempo –siempre teniendo en cuenta que la ley no disponga otra cosa para determinados actos-. Aunque es común escuchar hablar de poderes irrevocables, los poderes pueden revocarse y para hacerlo basta con una carta documento al apoderado y a la Escribanía donde se suscribieron. Si un apoderado actúa sabiendo que la facultad conferida le ha sido revocada precedentemente, de acuerdo a la gravedad del acto, puede llegar a instituirse incluso una acción penal.

P- ¿Que es un poder irrevocable? ¿Y a qué se llama poder post mortem?

R- Un poder irrevocable, es aquél en el que no hay vuelta atrás, por así decir. Y los hay incluso irrevocables “post mortem” -aún después del fallecimiento de quien lo otorgó- aunque en realidad, por principio general, en lo que a mandatos se refiere –y el poder es un mandato- todo poder cae con la muerte del poderdante.

Pero en el rubro inmobiliario son muy comunes ciertas situaciones que nuestras leyes contemplan como casos especiales, para tutelar derechos y obligaciones que tienen compradores y vendedores y sus efectos respecto a terceros, contemplando excepciones a ese principio general. En algunos casos se prevé esta excepción al principio universal y es que la facultad conferida a un apoderado subsiste aun después de la muerte del poderdante cuando se cumplan ciertas condiciones (como que allá un instrumento previo que le dio sentido, como un boleto de compraventa). Esto es así porque la ley pretende, al considerar la excepción como válida, proteger a todos aquellos que han comprado de buena fe a título oneroso, porque si la ley no protegiera la representación del apoderado mas allá del deceso de quien otorgara el poder, estaría vulnerando la perfección de la voluntad del poderdante. Por ejemplo: una persona compra a otra pero no tiene dinero para hacer la escritura en lo inmediato o no puede otorgarse en lo sucesivo por un viaje del vendedor u otro motivo oportuno. En esos casos especiales lo corriente es suscribir un boleto de compraventa certificando las firmas del vendedor y el comprador –con lo cual se le otorga entidad a la rubrica de las partes- y timbrarlo/sellarlo en el Banco para darle fecha cierta y cumplir con la obligación tributaria. En ese caso, el cliente, en el futuro, habiendo pagado la totalidad del precio y detentando la posesión del inmueble, si sucede una eventualidad, podrá repeler la acción que se le inicie al que le vendió –ya que en el Registro de la Propiedad el que vendió seguirá manteniendo la titularidad- pues podrá demostrar que es comprador de buena fe a título oneroso.